EL PLAN PARCIAL

Un Plan Parcial es la base fundamental y necesaria de toda ordenación urbana, mediante el cual, llega a determinarse con toda precisión el estatuto jurídico de cada parcela de terreno.

Tiene carácter jurídico equivalente al de un Reglamento y, por tanto, cualquier acto de desarrollo urbano en ejecución de un Plan Parcial está tutelado por dicha norma, es decir, al igual que una persona que realiza una actividad comercial se encuentra sujeta a una determinada normativa, que exige y regula un correcto desarrollo (alta de licencia fiscal, horarios comerciales, impuesto de actividades económicas, cumplimiento de normas sanitarias...), el desarrollo de una actividad urbanística se encuentra sujeta a una serie de determinaciones jurídicas; calificación de las parcelas, superficie mínima, edificabilidad, obligación de urbanizar... Todas estas determinaciones se encuentran recogidas en el Plan Parcial.

En el caso que nos ocupa "Can Llosas-Can Marcer" el Plan Parcial fue aprobado por la Comisión de Urbanismo de la Generalitat de Cataluña en fecha de 7 de agosto de 1.997, a instancias del Ayuntamiento de San Pere de Ribes.

Como todo Plan Parcial la normativa del Plan de nuestra urbanización contiene una densidad máxima de viviendas, el deber de reservar terrenos para parques y jardines públicos, el deber de reservar terrenos para equipamientos públicos... Resultando de todo ello, un marco de régimen jurídico del suelo que es el que resulta del gráfico siguiente:

DOMINIO PÚBLICO 60,00%
EDIFICACIÓN AISLADA 37,67%
EQUIPAMIENTO TURÍSTICO 1,15%
EQUIPAMIENTO ESPORTIVO 0,98%
COMERCIAL 0,2%

 

DATOS DEL SECTOR

Superficie total 1.100.568 m2
- Vialidad 107.137 m2
- Patrimonial 993.431 m2
Dominio Público 660.341 m2 (60%)
Usos Privados: 440.227 m2 (40%)
- Edificación aislada 407.505 m2
- Comercial 5.449 m2
- Equipamiento turístico 12579 m2
- Equipamiento esportivo 10782 m2

 

 

 

 

 

EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL

La ejecución del Plan urbanístico que nos ocupa se efectuará de acuerdo con el sistema de compensación, ya que así lo prevé el Plan Parcial.

Ello comporta que nos encontremos ante un sistema predominantemente de actuación privada. Por tanto, es indispensable tratar de llevarlo en perfecta armonía y solidaridad de todos los intervinientes, tanto los propietarios de las parcelas como las Administraciones Públicas que intervengan a lo largo del proceso y los diversos profesionales que por razón de especialidad hayan de intervenir.

Para el logro de las finalidades previstas y por imperativo legal se ha procedido a la constitución de la Junta de Compensación en fecha 26 de julio de 2.000, ante Notario, Sr. Fernando de Peralta Ortega, con su numero de protocolo particular 1843/2000.

Esta Junta de Compensación tiene un grado de similitud y de parentesco muy próximo a las conocidas Comunidades de Propietarios que rigen los destinos de un edificio dividido en régimen de Propiedad Horizontal, con ciertas peculiaridades que le son  propias puesto que no estamos ante un órgano que tenga por función únicamente administrar y gestionar un inmueble previamente edificado, sino que sus funciones son mucho más amplias, ya que parten prácticamente de cero, es decir, con carácter previo a la edificación hay que urbanizar, y para urbanizar hay que redactar un documento que conocemos bajo el nombre de Proyecto de Compensación, cuyo objeto es doble, por un lado distribuir justamente los beneficios y cargas del planeamiento y por otro ejecutar las obras de urbanización.

LA JUNTA DE COMPENSACIÓN

La Junta de Compensación es un ente con plena personalidad y capacidad jurídica para el cumplimiento de sus fines.

Sus componentes son aquellos propietarios que libremente han decidido incorporarse a la misma con la única exigencia de ser titulares de terrenos incluidos en el ámbito de Plan donde la Junta ejerza sus funciones.

El formar parte de la Junta (adhesión) es totalmente libre, por tanto aquellos propietarios que después de ser requeridos por parte de la Junta no han manifestado su voluntad de adherirse a la misma han de ser expropiados por la administración (Ayuntamiento de Sant Pere de Ribes) en beneficio de la Junta.

Una vez delimitada con toda precisión la relación de propietarios que son miembros integrantes de la Junta, debe procederse por parte de ésta a expropiar a los que no se han adherido y a redactar el Proyecto de Compensación que dará pie a las futuras obras de urbanización.

El Proyecto de Compensación deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad a los efectos de anotar la afectación de cada parcela a las obras de urbanización. Hasta que dicha anotación no se practique en el Registro de la Propiedad, el valor patrimonial de los terrenos que forman parte del sector es de un cálculo realmente difícil, ya que al no darse los presupuestos imprescindibles para edificar las parcelas de acuerdo con la ley, no se da el conjunto de elementos que el mercado toma en consideración para calibrar patrimonialmente el valor del suelo. Por tanto, es un objetivo prioritario la inscripción del Proyecto de Compensación en el Registro de la Propiedad.

 

OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LOS SOCIOS

Los componentes de la Junta tienen unas obligaciones y unos derechos que vienen regulados en los Estatutos de la Junta constituida.

En cuanto a los derechos de los miembros de la Junta se encuentran, obviamente, los de recibir terreno susceptible de edificación en proporción del terreno aportado o en su caso, recibir una indemnización compensatoria del resto de propietarios si ello no es posible. Para comprender el alcance de los derechos que asisten a cada propietario la Junta a través de sus representantes legalmente escogidos, debe informar puntualmente a cada miembro de los trámites que se efectúen y convocar a cada interesado a las asambleas que regularmente se celebren.

Entre las obligaciones de los componentes de la Junta se encuentran en primer lugar la ejecución de la urbanización, y para ello el deber de aportar los fondos necesarios, ya sea en forma de derramas o en forma de cuotas, en proporción a los derechos aportados, o en proporción a los derechos adjudicados.

Tomando en consideración que estamos ante un sistema privado de gestión, éste precisa de cierta capacidad de gestión empresarial, y por ello se hace imprescindible una solidaridad y puntualidad en el pago de las derramas o cuotas que se acuerden, ya que la incursión en morosidad por parte de algunos propietarios puede comportar la dificultad de la gestión del sector. A tal fin, los Estatutos de nuestra Junta prevén la posibilidad de acudir  un procedimiento de apremio para el cobro de aquellos propietarios que hayan incurrido en mora, con el fin de no perjudicar patrimonialmente a aquellos propietarios que cumplan puntualmente con sus obligaciones pecuniarias.

Dada la antigüedad y el modo en que se transmitió buena parte de las parcelas del sector por parte de los antiguos promotores, se añade una problemática en el sector en ejecución que estriba en la correcta identificación de todos los propietarios del sector, así como aquellos que en su día mostraron su interés en adherirse a la misma, por tanto al no existir una documentación fehaciente de todos los interesados, se pueden haber producido hasta la fecha comunicaciones que no se ajusten a la realidad o determinadas omisiones. La voluntad del Equipo redactor de los instrumentos de ejecución del planeamiento es la de seguir trabajando en el esclarecimiento de los titulares reales de los terrenos, así como la de solicitar de todos ustedes que sepan comprender determinadas disfunciones en el correcto funcionamiento de la Junta. Con el fin de obtener una mayor precisión del sector en ejecución, se adjunta a este dossier un pequeño boletín en el cual ustedes pueden hacer constar aquellos errores que el equipo redactor tenga en su base de datos, ya sea de la parcela aportada, superficie o dirección que se posee.

FRACCIONAMIENTO DE LAS CUOTAS

Con la finalidad de ajustar los pagos que la Junta tenga que hacer con los ingresos que tenga presupuestados, se propondrá un giro trimestral de recibos para la ejecución de las obras de urbanización en un futuro, así como poner a disposición de los miembros de la Junta un sistema crediticio, qua actualmente se está negociando con diversas entidades.

Por lo que respecta a la derrama para atender los gastos de redacción de proyectos, se propone un fraccionamiento del importe presupuestado en dos recibos, para ser liquidados en el tercer trimestre del 2.002 y cuarto trimestre del 2.002.

PREVISIONES DE EJECUCIÓN

 

PARTIDAS QUE FORMAN PARTE DE LA PREVISIÓN DE GASTOS CORRESPONDIENTES AL EJERCICIO 2002 A AÑADIR DENTRO DE LA SEGUNDA DERRAMA

 

Redacción Proyecto de Compensación y Topográfico 91.353 €
Redacción Proyecto d'Urbanización 182.708 €
Pago de indemnizaciones a los no adheridos 570.287 €
Asesoramiento jurídico 36.060 €
Certificaciones registrales de dominio y cargas expedidas Por el Registro de la Propiedad de Sitges 42.480 €
Material de oficina 640 €
Anuncios oficiales 464 €
Gastos Ordinarios

 

26.286 €

 

TOTAL GASTOS 950.278 €
PREVISIÓN MOROSIDAD 190.055 €

 

 

 

 

 

 

 

REPERCUSIÓN SEGUNDA DERRAMA POR PARCELA

1.140.333 € / 993.431 m2 = 1,15 €/m2

 

Documentación y relación de licitadores, facturas liquidadas, derramas cobradas y saldos existentes a disposición de los miembros de la Junta.

 

 

DON .........................................................................

Con domicilio en  ....................................................

Y DNI nº .........................................., a la Junta de Compensación "Can Lloses-Can Marcer" hace constar la inexactitud de los siguientes datos:

- Parcela catastral:

- Superficie:

- Datos registrales:

- Nombre del titular registral actual:

 

A tal efecto, ruego se sirvan modificar dichos datos y para cualquier aclaración con el teléfono ...............

 

AL EQUIPO REDACTOR DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN CAN LLOSES-CAN MARCER (TELEFONO DE CONTACTO DE LA JUNTA : 650 98 39 22)