SRES. [APELLIDOS, NOMBRE]

[DIRECCIÓN]

Distinguidos propietarios,

Tras los últimos acontecimientos ocurridos en el seno de la Junta de Compensación, que llevaron al aplazamiento de la votación por la Asamblea General del Proyecto de Compensación hasta pasadas las elecciones municipales, en calidad de Presidente de la Junta, me veo en la imperiosa obligación de aclarar todos aquellos aspectos que difundidos con o son mala fe por personas sin legitimación para ello, están perjudicando enormemente el normal desarrollo de nuestra Junta de Compensación.

En primer lugar, tal y como pusimos en su conocimiento hace algunas fechas por el consejo del Ayuntamiento el Consejo Rector decidió por cuatro votos a tres, aplazar la votación del Proyecto hasta pasadas las elecciones municipales. A este respecto, el que suscribe junto con dos vocales ás del Consejo, consideró que no era acertada la decisión de supeditar el Proyecto a las elecciones municipales, pero también es cierto que el peso específico del Ayuntamiento en el seno de a Junta (25% del total del terreno aportado), podía comportar igualmente una votación contraria al Proyecto elaborado en caso de que su voto fuera negativo.

En las últimas fechas se ha venido difundiendo la noticia, de que determinadas empresas han adquirido terrenos situados en zona verde con el fin de tener un gran lucro económico a expensas de la Junta; nada más lejos de la realidad. El principal difusor de dichas circunstancias es el Sr. Roberto Ferruz, Tesorero el Consejo Rector. Nos causa gran estupor y gran pesar el comprobar, que ni tan siquiera algunos miembros del Consejo Rector conozcan  estas alturas el proceso urbanístico que estamos llevando a cabo.

Por parte de otro colectivo, se ha venido difundiendo información sobre la existencia de un Plan parcial aprobado en 1968 Traer a colación este instrumento, demuestra desconocer las limitaciones legales a que nos encontramos sujetos, puesto que este instrumento del año 1968, ni fue aprobado definitivamente ni fue ejecutado y ni tan siquiera hacía referencia al sector que actualmente estamos ejecutando, sino que engloba una porción de terreno mucho más pequeña que la actual, así que pretender dar algún tipo de legitimación a dicho plan, es simplemente entorpecer el Proyecto de Urbanización que estamos ejecutando, pues intentar modificar el planeamiento vigente supone una tarea de cuatro y sin que se tenga ningún tipo de expectativa de que dicha modificación resulte con éxito.

Tal y como han expresado el letrado y el técnico del equipo redactor del Proyecto en diversas Asambleas nos encontramos ante un Plan parcial aprobado en 1997, único plan vigente y al que además, todos los miembros de la Junta de Compensación se han adherido voluntariamente; por tanto, decir a estas alturas que no se está de acuerdo con este plan, significa ir contra los propios actos ya que nadie los obligó a constituirnos en Junta de Compensación para llevar a cabo la ejecución de aquello previsto en dicho Plan parcial.

Por lo que respecta al Plan parcial que estamos ejecutando, tal y como ya se ha dicho en numerosas sesiones, prevé una cesión de terrenos para zonas verdes y espacios libres en general de un 60% y de una zona edificable de un 40%, cuyos parámetros exactos ya fueron puestos en conocimiento de la Asamblea a través de folletos informativos en la sesión celebrada el mes de julio de 2002. Estos parámetros del Plan parcial comportan las siguientes consecuencias:

1) Nadie tiene terreno en zona verde o en zona edificable, todos tenemos terreno en suelo urbanizable.

2) Para que dicho suelo urbanizable sea susceptible de ser edificado, tienen que efectuarse dos pasos previos:

    a) Ceder al Ayuntamiento el 60% de los terrenos para espacios libres.

    b) Urbanizar el terreno.

3) El reparto del 40% del suelo resultante de acuerdo con la normativa legal, tiene que efectuarse con el siguiente criterio:

    a) Primero, en el caso de aquellas personas que tienen casa edificada, ésta se adjudica al mismo titular porque obviamente no podemos adjudicar la vivienda de un asociado a un tercero.

    b) El resto de los terrenos se reparten entre el resto de los propietarios en función de los m2 aportados al sector.

4) El derecho de adjudicación de parcelas resultantes, se rige por el criterio de proximidad, si la parcela no se encuentra afectada por cesiones futuras a zona verde o equipamientos en más del 50%.

Por tanto, en relación a aquellos propietarios de suelo urbanizable que aporten parcelas susceptibles de edificación según las previsiones del Plan parcial, el Proyecto de reparcelación deberá ajustarse en la medida de lo posible para que a dichos propietarios se les adjudiquen sus derechos en el sector de la manera más próxima posible a la parcela que aportaron. Al resto de los propietarios se les reubicará atendiendo a los diversos criterios que sean susceptibles de ser tomados en consideración para su adjudicación.

5) Bajo ningún concepto se puede considerar la antigüedad en la urbanización como criterio de adjudicación. Este no es un criterio legal y además, las bases de compensación que todos nosotros acordamos, indican precisamente lo contrario.

Todo lo anterior, a lo largo de estos seis meses de redacción del Proyecto, reuniones y asambleas efectuadas, ha intentado ponerse en conocimiento de todos los miembros de la Asamblea, desprendiéndose de dichos extremos una serie de consecuencias,

    Todos aquellos propietarios cuyo suelo, una vez ejecutado el Plan parcial, no sea susceptible de edificación, tiene el mismo derecho que el resto de propietarios, por tanto es totalmente erróneo hablar de propietarios en zona verde o de propietarios en suelo edificable, ya que todos somos propietarios en suelo urbanizable.

Por tanto, aquellos propietarios que representan un 60% del suelo del sector, que en un futuro será destinado a espacios libres, tienen forzosamente que aceptar el Proyecto o llegar a un acuerdo con la Junta para vender sus derechos sino quieren formar parte del mismo.

Esto nos plantea el siguiente problema de gestión, la mayoría de propietarios que no tienen garantizada su parcela en las proximidades de las parcelas que aportan, han manifestado a la Junta que son vendedores de sus derechos. Hasta la fecha, la Gerencia contratada por esta Junta, ha intentado que o bien los antiguos propietarios del sector consolidaran sus derechos a base de comprar fincas de terceros que no querían formar parte de la Junta de Compensación o a base de que empresas externas decidieran invertir en el sector.

Entendemos que la práctica de la Gerencia, ha sido y es legítima en todos sus aspectos, puesto que lo único que hace es evitar un desembolso en forma de cuotas al resto de propietario para cubrir un gasto que no teníamos presupuestado. A su vez, estas empresas van a financiar unos costes de urbanización que en caso contrario, tendríamos que financiar todos nosotros. La inclusión de empresas profesionales del ramo también nos da una mayor opción a que las entidades financieras con las cuales estamos negociando, nos concedan un préstamo para financiar las obras a todos aquellos que no tengamos capacidad financiera para pagarlos directamente.

Se ha manifestado por algún miembro de la Junta e incluso del Consejo Rector, que las empresas que han adquirido derechos, pertenecen a la empresa contratada para realizar el Proyecto, esto según la empresa adjudicataria del Proyecto es rotundamente falso. No obstante, es una cuestión que la contratista de los trabajos deberá resolver con las personas que han proferido tales afirmaciones.

Por parte de Sr. Ferruz, el cual pese a ser Tesorero de la Junta parece desconocer la capacidad financiera de la misma, se propone que todos aquellos terrenos que se han puesto a disposición de la Junta a precio de Proyecto sean adquirido por ésta. Nosotros entendemos que esto es totalmente inviable puesto que estaríamos triplicando el importe de las cuotas giradas a la fecha, no obstante lo más acertado parece ser dejar tal decisión en manos de la Asamblea General.

Durante el periodo de información pública se han puesto de manifiesto dos aspectos principales,

1) El primero de ellos, es que hay muchos propietarios con parcela edificada, cuya edificación consta de todos los servicios urbanísticos en mayor o menor grado de calidad, que han visto con muy malos ojos la posibilidad de hacer una urbanización con infraestructuras modernas a cambio de un coste de aproximadamente 50 euros el m2.

Son básicamente estos propietarios quienes están intentando paralizar todo el proceso que estamos llevando a cabo, aduciendo cualquier pretexto que a su justo y noble entender sea procedente. Ni criticamos ni aceptamos dicha postura, simplemente queremos poner de manifiesto que nos encontramos ante una situación en régimen de comunidad y por tanto los acuerdos no deben ser tomados en función de quien más se haga oír sino en función de las mayorías.

En cualquier caso, se han dado instrucciones al gabinete de ingeniería que está redactando el Proyecto de Urbanización para que haga un estudio de rebaja de costes e informe de la posible incidencia que ello pueda tener sobre el grado de urbanización.

2) El segundo de los aspectos que ha llegado a nuestro conocimiento, es que muchos de los propietarios desconocían los parámetros urbanísticos y el Plan parcial, lo cual, nos ha producido gran extrañeza,, por ser estos parámetros urbanísticos visibles desde hace cuatro años.

Tal y como se ha ido comentando por parte la Gerencia de esta Junta, la única manera de consolidad parcelas preexistentes, para aquellos propietarios que desean consolidar sus parcelas edificables, es la de comprar más derechos en el sector. A tal fin, la Gerencia contratada ha puesto en contacto durante los cuatro meses de redacción del Proyecto, a propietarios que querían comprar más derechos con propietarios que querían vender para que de este modo salir del Proyecto. El único requisito para que la Gerencia llevara a cabo dicha gestión ha sido y es el de que la transmisión no se produzca por encima del valor del Proyecto, es decir 10 euros por m2.

A partir de este supuesto, todos los propietarios que quieran vender su terreno o aquellos que quieran consolidar su parcela con los límites originarios aproximados, pueden contactar con la Gerencia en el teléfono de la Junta de Compensación: 650983922, pues ésta se ha comprometido a que hasta la primera quincena del mes de abril, procedan a efectuarse todas aquellas transacciones que sean solicitadas por los miembros de la Junta de Compensación, corriendo a cargo de los compradores de terrenos todos los gastos de escrituración y de impuestos que graven la transmisión.

Asimismo, la intermediación de la Gerencia, como ha venido siendo hasta la fecha, seguirá siendo totalmente gratuita. Una vez que todos los propietarios que lo hayan solicitado hayan adquirido más derechos, la Gerencia intentará vender en el mercado inmobiliario la superficie que no haya sido adquirido por los antiguos propietarios del sector, previo ofrecimiento a la Asamblea General para que decida si se implantan derramas para comprar dichos terrenos.

Este proceso, tanto de adecuación de los gastos de urbanización como de consolidación de parcelas antiguas, dará lugar a unos trabajos complementarios que no garantizan fecha en la que podamos tener el Proyecto en condiciones para someterlo a la votación de la Junta; de las modificaciones producidas se dará cumplida cuenta en una próxima Asamblea prevista para la primera quincena de mayo.

En cualquier caso, hemos solicitado a la Gerencia que dé las instrucciones al grupo redactor para que éste agilice al máximo los trabajos, ya que una buena parte de ustedes ha pagado unas cuotas para hacer frente a los mismos.

Aprovechamos la presente, para poner en su conocimiento que a partir del día 1 de abril, se procederá al cobro en vía ejecutiva de todas aquellas derramas que no hayan sido satisfechas. Asimismo, les recordamos que los primeros sábados de mes de 11 h a 14 h, se seguirán devolviendo a los asociados las cantidades aportadas en su día para el Plan parcial, y se les aclarará cualquier duda que pudieran tener.

Finalmente, quisiéramos poner de manifiesto, que este Consejo Rector fue escogido libre y democráticamente por ustedes para llevar a cabo una función, la aprobación del Proyecto de Compensación y la Urbanización del sector. Por tanto, entendemos que la única medida democrática para constatar si los miembros de la Junta consideran legítimas las gestiones realizadas, es la de someter a votación el Proyecto de Compensación, una vez que aquellas personas que no fueran conocedoras de la posibilidad de adquirir más derechos para consolidar los antiguos lo hayan puesto de manifiesto a la Gerencia, y que sea entonces la Asamblea, quien libre y democráticamente acepte o rechace la gestión efectuada.

Aprovechado la presente, les saluda afectuosamente,

 

Ramón Ferré Serra

El Presidente de la Junta de Compensación

 

Sant Pere de Ribes, 18 de marzo de 2003.